來源：時代周報

8月以來，京滬的房地產限購政策陸續放松。

先是北京，符合條件的家庭五環外購房不限套數。接著是上海，只要在當地繳滿一年社保，不論是家庭還是個人，外環外購房不限數量。

從2023年開始，越來越多城市優化、調整限購政策。到2024年12月，北京、上海、深圳、天津和海南部分地區執行限購。

一線城市的政策變化尤其引人關注。目前，廣州已全面取消限購，深圳取消了外圍區域的限購，核心區大幅降低限購門檻，深圳還取消了限售。上海則降低了信貸及限購門檻，并調整了增值稅免征年限。

作為限購執行最嚴格的城市，北京和上海此次限購政策的放松，意味著全國住房限購政策整體的淡出，又往前邁出重要一步。

多名地產領域研究者對時代周報記者表示，若樓市表現持續疲弱，相關城市大概率會繼續推進限購調減步伐。

外環外去化周期約17個月

近期，上海公布《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》（以下簡稱“滬六條”），內容涉及調減住房限購、優化住房公積金、優化個人住房信貸、完善個人住房房產稅等方面。

其中上海外環外放松限購一項原文表述為：一是符合條件居民家庭在外環外購房不限套數。對符合本市住房購買條件的居民家庭，包括本市戶籍居民家庭、在本市連續繳納社會保險或個人所得稅滿1年及以上的非本市戶籍居民家庭，在外環外購買住房不限套數，包括新建商品住房和二手住房。二是成年單身人士按照居民家庭執行住房限購政策。

換言之，“滬六條”之后，在當地繳滿1年社保的，不論家庭還是個人，皆可在外環外不限數量購房。而且疊加公積金、商貸、房地產稅的調整，不考慮房價波動的話，“滬六條”之后購房性價比進一步提高。

從近日市場反饋來看，時代周報記者采訪多名上海房產中介了解到，“滬六條”之下外環外市場冷熱不均。有房產中介稱咨詢量顯著增長，房產銷售平臺鏈家數據也顯示整體咨詢量上漲；但也有中介稱咨詢量未有變化，并在原因分析時提到：樓市信心不足，外環內進一步爭奪外環外購買力等。

進一步觀其樓市行情，現階段房地產進入深度調整期，上海作為全國樓市最堅挺的城市之一，其內部也呈現“冰火兩重天”。

根據國家統計局公布的2025年上半年全國房地產市場基本情況，70城中，上海房價表現尤為突出，其中新房價格同比上漲5.8%，大幅領漲全國；二手房方面，上海房價同比下降1.3%，降幅亦是全國最底。

在這背后，上海中原地產資深分析師盧文曦對時代周報記者表示，上海新房豪宅化的傾向越發明顯，正是這些豪宅類產品拉高了整體價格水平。

不過豪宅兜底、均價走勢全國領先的背后，上海樓市存在局部遇冷，或者說，分化加劇。

“身邊三四年前買房的朋友，現在房子總價基本掉了兩三成，有的房子現在賣出去的價格還追不上欠的貸款?！?/p>

長期關注和投資上海樓市的賀賀告訴時代周報記者，近年來上海價格堅挺或上揚的房子主要位于核心地段，或者景觀、學區、商圈等生活配套高度優質，“但大部分上海房子（價格）回到了2016年”。

以環線為維度來看，又以上海外環外量價承壓較為明顯。

根據公開數據，上海外環外一手房套數占全市近八成，是上海新房供應的主戰場。

不過，上海外環外面臨較大去化壓力，來自CRIC（中國房地產住宅信息服務平臺）的數據顯示，截至2025年7月末，以近12個月商品住宅流速看，上海新建商品住宅去化周期為13.3個月，其中外環外去化周期為17.6個月，外環內去化周期僅7.3個月。

樓市分化加劇

根據房產交易平臺鏈家數據，“滬六條”發布當天，當地新房咨詢量增長顯著。

不過從業者感受不一。在上海從事房產銷售的老謝告訴時代周報記者，“滬六條”前后他收到的咨詢量并沒有變化，因為本次外環外并沒有全面放開限購，而是面向本就具備購房資格的人群放開購房數量；再者，“滬六條”更多利好新房，“現在上海外環外二手房交易是主流，因為（二手房）整體位置好、價格低”。

再從外環外三類主要購買力分析。

首先是剛需群體，即在上海工作生活的首套房買家。對這部分群體而言，“滬六條”放開外環外購房數量，對他們而言并沒有任何變化，不過疊加“滬六條”中公積金政策的調整，對一定群體來說可在一定程度降低購房門檻，將有效撬動已有購房準備者加速購房進度。

基于此，外環外優質板塊迎來明顯熱度提升。據華夏時報，寶山某樓盤在采訪中表示，新政后置業顧問單日接到數十個購房咨詢電話，約看及咨詢數據達平日3倍；一位項目營銷顧問說，新政落地后，一些原先就是剛需重點關注的外環外區域如閔行、青浦、寶山等熱度應該會顯著提升。

再從改善群體來看，本次外環外不限購，將撬動已有住房的改善群體到外環外購置更新、更大、配套較好的房子，比如追求更好居住品質的家庭，又如想搬到外環外養老的人群。

不過從上海不同區域居住品質和受眾偏好來看，地產經濟學家鄧浩志認為，“外環內有房子但是想去外環外換一個更新更大房子，這類買家非常少見”。

再者就是投資群體。賀賀認為，在當前外環外樓市走向下，疊加上海的房地產稅政策，投資住房等待升值的時期已經結束，更多是手頭有錢作為一個資產配置的選項。投資群體更傾向選擇外環內或者外環外少數熱門板塊，或者具有優質學區或者高租賃需求的小戶型，“高層樓的老破小，沒有學區又離地鐵很遠，生活配套較弱的片區，在接下來一段時間會更不受歡迎”。

“北上深或將繼續放松限購”

北京五環外放松限購政策后的樓市表現，成為購房者對上海外環外放松限購后的樓市走向的參考。

梳理發現，北京五環外放松限購10天后，北京新房成交1069套，環比增長37%，二手房帶看量大幅提升。不過另一邊，放松限購使得五環外掛牌量持續增加，“回龍觀出現踩踏式拋售”的說法傳出。

從調整力度而言，上海與北京限購放來力度相當。

房地產短期看政策，中期看土地，長期看人口。從區域經濟和城市未來發展潛力來看，盤古智庫高級研究院江翰對時代周報記者指出，上海經濟活力強、人口吸引力大，且配套政策調整，市場預期相對穩定。

基于此，他認為，上海外環外放松限購，靠近軌道、有產業支撐、配套完善的片區會涌入較多購買力；偏遠且配套差的片區，缺乏產業和人口支撐，則樓市回暖難度大。

整體來看，鄧浩志認為，不論北京還是上海，現階段限購松綁只針對外圍區域，而且還是在外圍區域本身限購政策就比較寬松的情況下，“所以這次上海外環外放松限購，能帶來的購買力還是比較有限的。當然在政策因素之外，也有經濟基本面的作用，包括外貿形勢、房地產市場信心等”。

從全國層面來看，住房限購在過去作為一項抑制投機炒房、保障剛需購房者權益的政策工具，伴隨著房地產進入深度調整階段，已經在大部分城市取消。目前仍然在執行限購政策的城市僅有北上深和三亞、?？冢冶本?、上海已經在部分放松限購政策。

上述多位房產研究者皆認為，現階段城市或城區仍然實施限購的本質原因是當地政府判斷認為當地樓市仍處于供不應求的階段。接下來伴隨著房地產變化，北上深放寬限購的步伐大概率將持續推進。